Daňový systém zvýhodňuje bydlení ve vlastním

17.9.2021 19:33 | Přečteno: 1876×

Náš daňový systém výrazně zvýhodňuje bydlení ve vlastním před nájmem, protože:

• Veřejné investice do infrastruktury (metro, silnice, rekonstrukce náměstí) platí všichni, ale vlastníci nemovitostí na nich vydělají nejvíce.
• Ti kdo bydlí v nájmu nepřímo odvedou na daních víc než ti, kdo bydlí ve vlastním. V některých zemích se platí daň z tzv. imputovaného nájemného. Tenhle hypotetický nájem, který vlastník platí jakoby sám sobě se používá i při výpočtu inflace a HDP.
• Úroky z hypotéky je možné odečíst ze základu daně.

Já bych třeba z různých důvodů radši bydlel v nájmu a peníze investoval jinak, ale když jsem si to počítal, tak by to vyšlo hůř. Náš daňový systém bohužel křiví trh.

Jak by se to mělo řešit? Nevím. Pokud by se začínalo z nuly, tak logické mi přijde danit imputované nájemné. Ale to by bylo nespravedlivé pro lidi, co velmi draze koupili byt v posledních několika letech, v ceně byl totiž započten předpoklad nízkého zdanění.

Každopádně, vzhledem k velmi vysoké míře vlastnictví u nás mohou zůstat vlastníci úplně v klidu.

Mimochodem, teď jsem četl dost zajímavý článek o tom, že zdražující se bydlení ve městech způsobuje mnohem širší škálu problémů, než se může na první pohled zdát, doporučuju:

The housing theory of everything        

Komentáře

[Člověk z Horní Dolní]

Schválně co na to řeknou Grétha, Dark Phantom, Odin a Jík (což klidně může být reálně 1 osoba).

[Člověk z Horní Dolní]

Zatím 3 hodnocení "špatné" (to "dobré" jsem si dal sám). Snad se to zvedne.

[Gréta]

nic :P :P :D :D ;D ;D

[Člověk z Horní Dolní]

Myslel jsem si, že tu bude diskuze minimálně o 100 příspěvcích, a nic. Takže jsem se skoro urazil :D

[Gréta]

udělej klimaalarmistickej zápisek :D :D ;D ;D

[Miriam]

Do čeho chceš investovat, že tam máš tak malé výnosy? Ve srovnání s SP500 vychází vlastní bydlení ve většině krajských měst hůře.

[Člověk z Horní Dolní]

Do MSCI World. U akcií počítám s dlouhodobým výnosem 5% nad inflací, což je historický průměr světových akcií od roku 1900.

Takhle jsem si orientačně spočítal, kolik ročně vydělám na investici do bytu:

+ Příjem z nájmu, který jakoby platím sám sobě, tady jsem použil nájem, který bych platil, kdybych bydlel ve srovnatelném bytě.

+ Zvýšení hodnoty bytu po započtení nákladů na údržbu, předpokládám 1 až 1.5% ročně.

+ Snížení hodnoty dluhu díky inflaci, předpokládám 2.5 až 3%.

- Úroky za hypotéku x 0.85, protože dostanu 15% zpět díky odpočtu ze základu daně. (Kdyby někdo nevěděl jak fungují hypotéky, část splátky jsou úroky a část jde na snížení dluhu, ten poměr se mění v čase, já počítám s poměrem platným pro následujících rok.)

Oproti akciím to táhne nahoru leverage (investoval jsem X ale zisky mám z vlastnictví 2X) a záporný reálný úrok.

[Miriam]

Proč nenapákuješ akcie, aspoň 1:1, Degiro teď půjčuje za krásné 1 %? MSCI World je zrovna index nahovno, ale klasický SP500 můžeš koupit jako futures kontrakt, který je ze své povahy také pákovaný a nákladovost na tu páku je velmi velmi nízká.

[Člověk z Horní Dolní]

To jsem zrovna dnes zkoumal, u Degira vidím 1.25%. Nevím... je klidně možné, že nakoupím na margin a pak se na několik let zvednou úroky a akcie budou stagnovat. Takže já budu několik let sledovat, jak ztrácím peníze na úrocích... to není moc příjemné. Teoreticky můžu přijít o vše. A co se týče futures, chci investovat jednoduše a dlouhodobě a zároveň mít 100% jasno v tom, jaká je rizikovost a očekávaná návratnost, resp. jaký je risk-adjusted return. Když investuju s 1:1 pákou, je risk-adjusted return vyšší než to jak investuju teď?

MSCI World je asi ze 2/3 S&P 500. Je diverzifikovanější. Uvažuju, že bych to diverzifikoval ještě víc a přidal small-caps a emerging markets (popř. nějak takhle). Dobré video o S&P 500.

[Miriam]

A necheš si koupit rovnou Vanguard FTSE All-World UCITS ETF (USD) Accumulating? To je absolutní diverzifikace a zrovna na tom Degiru ho teď mají bez poplatků za obchod.

Ale co se týče těch úroků, pořád mám za to, že nemůžeš srovnávat investice do akcií bez páky s investicí do nemovitosti s pákou. Když jsem to počítala já, tak větší výnosy prostě dělaly akcie a vyplatilo se v ČR bydlet v nájmu.

[Člověk z Horní Dolní]

Dík za tip, neznal jsem. Chybí tam akorát small caps.

Ta páka mi z nějakého důvodu přijde u akcií rizikovější...

[Jendа]

Tvl hypotéka + akcie na páku… Chceš skončit pod mostem?

[Max]

Bez risku není větší zisk :).
Zdar Max

[Člověk z Horní Dolní]

U hypotéky moc riziko nevidím, aktuálně dlužím asi 50% z tržní ceny. Spíš se bojím, že ty ceny půjdou dolů.

U akcií aktuálně nemám v plánu investovat s pákou, jenom v hodně teoretické rovině zvažuju, jestli dává smysl mírně zvýšit riziko / očekávanou návratnost mého "portfolia" (MSCI World), které je pro mladého člověka skoro bych řekl až konzervativní. Případně bych o páce uvažoval při nějakém větším pádu.

[Jendа]

Nebude se ti ten výnos postupně zhoršovat tím, jak budeš splácet hypotéku? Protože pak budeš mít spoustu financí blokovaných v baráku (který roste jenom o inflaci) místo v akciích (které rostou +5, ale mně teda přišlo že spíš +7).

[Člověk z Horní Dolní]

Jo, ten výnos se pomalu zhoršovat bude. Budu dlužit míň a vzhledem k tomu, že mám úroky nižší než inflace, tak na tom dluhu vydělám míň.

Zároveň se bude zvyšovat výnos alternativní nepákové investice do akcií, protože na ni budu mít po prodeji bytu a předčasném splacením hypotéky víc peněz.

Ale jako největší problém vidím riziko, že ceny nemovitostí půjdou dolů + riziko vyšších úrokových sazeb po období fixace.

Jinak u bytu počítám růst 1% nad inflaci s velkou mírou nejistoty. Ten dlouhodobý průměr růstu 5,2% globálních akcií zahrnuje i wipeout čínských a ruských akciových trhů... U S&P to je 7%, ale nemyslím si, že se to dá extrapolovat, protože teď jsou americké akcie hrozně drahé a americká dominance ve světě oslabuje.

Tyhle čísla včetně srovnání nájmu vs vlastnictví jsou mimochodem tady.

[Jendа]

Jinak u bytu počítám růst 1% nad inflaci

To mi přijde neopodstatněné, podle mě by měly byty růst přesně stejně jako inflace - nebo snad ve spotřebním koši lidí bydlení neustále zvětšuje podíl, až za něj utratí veškeré peníze?

[Člověk z Horní Dolní]

Zvětšuje se ten spotřební koš, tzn. platy.

[Mayhem]

A co promena nabidky a poptavky v case? Normy a legislativa neustale prodrazuji a prodluzuji stavbu novych domu, cimz rostou ceny starsich. Lide ocekavaji inflaci, maji naakumulovano spoustu penez, ktere chteji investovat, takze opet zvysena poptavka. Dalsi vec urbanismus - kazdy se chce nacpat do mesta, i kdyz na to nema penize. Dalsi vec dozivajici kralikarny, ve kterych se neda zit. To vse zpusobuje zvysenou poptavku, ale nabidka je silne limitovana legislativou a normami.

[hefo]

Vlastnícke bývanie má v ČR/SR veľkú tradíciu a tak nie je podivuhodné, že je systém nastavený s náklonnosťou k nemu.

A azda to má aj nejaké výhody pre spoločnosť, trebárs to, že ľudia, ktorí sú "ukotvení" k nejakému miestu, majú väčšiu motiváciu starať sa o to, aby ona lokalita bola čistá, bezpečná a príjemná pre život. Kto je v nájme, ten to má psychologicky nastavené skôr ako "však čo, prinajhoršom sa odsťahujem inam".

[Fluttershy, yay!]

lol

Zakomplexovaní „vlastníci“ jsou peklo – zvlášť když jde o parkovací místa nebo kam – šok! – ze stromů padá listí.

Že lidem záleží na tom, kde žijí, nemá žádný souvis s vlastnictvím nebo nájmy, nýbrž s mezilidskými vztahy, které tedy ale skutečně narušuje, když si člověk, zvlášť na stará kolena, zatímco kolem probíhá gentrifikace, už nemůže dovolit nájem a musí se odstěhovat.

Taky tu máme takové bizarní příhody jako se sídlištěm Písnice, původně pro zaměstnance státních podniků, které si tamní budoucí obyvatelé v rámci „brigád“ v podstatě postavili, ale při privatizaci připadlo ČEZu.

PS existuje také např. usufrukt

PPS vlastnictví se v římském a odtud zdejším právu objevilo toliko jako institut pro nakládání s otroky, aby s nimi otrokáři mohli nakládat libovolně násilně; taktéž svoboda znamená „nebýt otrok“

[xxx]

Zato OPBH byl uplnej raj.

[Mayhem]

zvlášť když jde o parkovací místa nebo kam – šok! – ze stromů padá listí

Parkuji najemnici i vlastnici. Listi take pada na oba stejne...

Že lidem záleží na tom, kde žijí, nemá žádný souvis s vlastnictvím nebo nájmy

Toto je absolutni kec. Patrne si nikdy nic nevlastnil, takze to nemuzes posoudit. K tomuto tvrzeni mame obrovske mnozstvi empirickych dat. Staci treba podivat se na vyvoj vztahu k pude a statkum, kdy vyvlastnenim byly tyto vztahy zpretrhany a brutalne se zhorsila pece o krajinu a "erarni" majetky. I z vlastni zkusenosti ti mohu rici, ze vetsina najemniku moc neresi sve okoli a i k zarizeni nemovitosti se chova nehospodarne.

když si člověk, zvlášť na stará kolena, zatímco kolem probíhá gentrifikace, už nemůže dovolit nájem a musí se odstěhovat.

Clovek, lhostejno jak stary, konzumuje nejakou sluzbu. V tomto pripade se jedna o najem bytu. Pokud si jej nemuze dovolit, je spravne, aby sel jinam. Proste se nepotka nabidka s poptavkou. Pokud bys nejak majitele nutil, aby limitoval/snizoval najem, beres mu svobodu nakladat s majetkem.

jako se sídlištěm Písnice, původně pro zaměstnance státních podniků, které si tamní budoucí obyvatelé v rámci „brigád“ v podstatě postavili, ale při privatizaci připadlo ČEZu

Tento priklad neni validni. Podminky v tvem priklad jsou absolutne deformovane uz od zacatku (bolsevik, socialismus, brigady, atd.). Toto prece vubec nejde brat v uvahu.

aby s nimi otrokáři mohli nakládat libovolně násilně; taktéž svoboda znamená „nebýt otrok“

Ano, akorat zde otrakarstvi jiz nejaky patek nemame, takze opet, nevalidni argument. Pokud jsi ty a ostatni levicova mladez spatny z cen bytu, domu a najmu v mestech, je treba si uvedomit, jake faktory maji vliv na tvorbu cen v tomto odvetvi: pomala vystavba diky technickym normam, zakonum a schvalovani staveb,, inflace meny, inflacni ocekavani lidi a tim padem zvysena poptavka po nemovitostech jakozto investicich, rostouci platy delniku a jejich nedostatek, rostouci ceny materialu, urbanismus (kazdy hipster musi bydlet v praze, aby v padesati zjistil, ze to neni ono), atd.

[hefo]

Nič nepomáha tebou nenávidenej gentrifikácii viac, súdruhu, než znevýhodňovanie a zdaňovanie (dane z nehnuteľnosti percentom z "trhovej hodnoty") vlastníctva a tlak na to, aby ľudia doživotne žili v nájme, ktorý môže a bude rásť spolu s atraktivitou lokality.

Keď sa to hýbe, zdaň to, ak sa to ešte predsa hýbe, zreguluj to. Ak to už zdochlo, dotuj to!

[Fluttershy, yay!]

Jakožto konzervativec a tradicionalista preferuji, když už něco, tak usufrukt, děkuji za optání.

[hefo]

A ten usufrukt sa dá aj nejako vidieť niekde v praxi?

[xxxs]

v lese. mas les a nedotknutelni si do neho chodia na drevo. tvoje vlastnicke prava su nedotknute, lebo stromy dorastu.

[podlesh]

Vlastnícke bývanie má v ČR/SR veľkú tradíciu a tak nie je podivuhodné, že je systém nastavený s náklonnosťou k nemu.

A azda to má aj nejaké výhody pre spoločnosť, trebárs to, že ľudia, ktorí sú "ukotvení" k nejakému miestu, majú väčšiu motiváciu starať sa o to, aby ona lokalita bola čistá, bezpečná a príjemná pre život. Kto je v nájme, ten to má psychologicky nastavené skôr ako "však čo, prinajhoršom sa odsťahujem inam".

Teoreticky ano, ale na druhou stranu v tom výčtu chybí to nejduležitější: živobytí (tj. zaměstnání nebo dostatek zákazníků pro podnikání). O to se dá v dněšní době těžko "starat" - vlastně jediná možnost je podporovat politicky kteří budou dávat peníze firmám aby si postavili někde fabriku. Což je celkem nahovno snad ze všech politických úhlů.

[Tomáš Roll]

Máš manželku nebo přítelkyni? Když s ní spíš, tak bude pak platit daně, jako kdyby si vydělala prostitucí? Když ti uvaří oběd nebo večeři, zaplatíte z toho daně, jako kdybyste šli do restaurace? Když doma něco opravíš nebo uklidíš, taky z toho zaplatíš daň, jako kdyby to dělal někdo třetí za peníze? Když si vezmeš ze skříně nářadí nebo sportovní náčiní a jdeš něco dělat, taky budeš platit daň, jako kdyby sis to půjčil v půjčovně?

[Fluttershy, yay!]

Jakožto konzervativec… s pořízením manželky je tradičně spojeno pořádné věno, takže…

Akorát tedy, jakožto konzervativec, bych ještě připomenul, že tradičně se také neplatilo stejnými prostředky, tj. typicky dobytkem, jako za rutinní oběd nebo večeři, práce kolem domu,… za ty se totiž prostě neplatilo, nýbrž si lidé byli zavázáni a občas si vyměnili laskavost.

Takže mě, jakožto konzervativce, napadá, proč že by se to mělo platit za obydlí?

[Člověk z Horní Dolní]

To se nedá srovnávat, protože takové zdanění je skoro nerealizovatelné, mělo by velké negativní dopady a minimální přínos.

[Dirka]

Myslim, ze to melo spis poukazat na absurditu (nejen) nekolikanasobnyho zdaneni.

[ZAH]

Myslím že autor zapomněl na jednu podstatnou část daňového systému a to DPH. Zatímco nájem bytových prostor je obecně bez DPH tak vlastní bydlení je z větší části zatíženo 21 procenty a pouze dodavatelsky provedené práce 15 procenty.

Energie jsou zatěžovány pro obě kategorie stejně.

Aby to nebylo jednoduché je nutné promítnou ještě paragrafy uplatňující nárok na odpočet DPH na straně pronajímatele plátce DPH. Které mouhou s nárokem na odpočet v režijní činnosti spojené s nájmem bytů zahýbat od 0 procent nároku do 100 procent.

[nobody]

Z novostaveb do 5 let od kolaudace se DPH neplatí; při převodu mezi 2 nepodnikateli (kteří z principu nemohou být plátci DPH) se DPH také neplatí...

[asdf]

Vždyť je to dobře. Je potřeba pořádně rozevřít sociální nůžky a řádně se distancovat od socek. Není normální, aby každý somrák bydlel v bytě za mraky milionů jen za pár tisícovek měsíčně a smrděl nám tu autem starším pěti let. A pozor - toto není ironie.

[Mayhem]

Zase levicova propaganda.

Kde jsi vzal, ze najemnik odvede ve vysledku na dani vice? Kde jsi vzal, ze majitel odvede mene?

Majitel donedavna platil dan z nabyti nemovitosti. Majitel plati dan z nemovitosti. Majitel plati dan z pripadneho prodeje nemovitosti. Majitel plati dan z prijmu z najemneho. Majitel musi majetek udrzovat a resit veci s najemnikem, coz jej stoji cas a penize.

Majitel, ktery bydli ve svem:

Plati dan z nabyti a dan z nemovitosti. Plati dan ze sveho prijmu a spotreby. Plati zdanene energie. Musi majetek udrzovat, investovat do nej, atd. Postavil/poridil si dum za svuj tvrde zdaneny prijem.

Pokud mas pocit, ze zly majitel tyje z verejne infrastruktury, neni resenim navysovat zdaneni majitelum. Resenim je postarat se o to, aby lidem byly dane snizeny, a aby ta tva "verejna infrastruktura" byla privatizovana tak, aby kazdy platil to, co sam efektivne vyuziva. Pak to bude absolutne spravedlive i z tveho pohledu.

[jk]

Jenom technicka - dan z nemovitosti je zanedbatelna, na dan z prodeje je casovy test (10 let) a pripadne se pochopitelne plati jenom z rozdilu mezi kupni a prodejni cenou a dan z prijmu z najemneho se 30 let po koupi defakto neplati protoze je mozne uplatnit odpisy. Nerikam ze mit byt na pronajem je dobra investice, porad je s tim spoustu prace, ale dane jsou tady zrovna relativne maly.

[ZAH]

Technická II. Záleží jestli je vlastník nemovitost právnickou či fyzickou osobou u fyzické osoby navíc jestli má nemovitost v obchodním majetku nebo ne.

U neobchodního majetku Prodej nemovitosti je osvobozen od daně z příjmu, pokud mezi jejím nabytím a prodejem uplyne alespoň pět let. Tato lhůta platí pro prodej všech nemovitostí, s nabytím do 31. 12. 2020. V případě nemovitostí, nabyté od 1. 1. 2021, platí nově lhůta deset let.

U obchodního majetku je prodej nemovitost předmětem daně z příjmu vždy, základ se vypočte se jako rozdíl prodejní_cena - zůstatková_cena, kde zůstatková cena = pořizovací cena + zvýšení_pořizovací_ceny - suma(daňových_odpisů), zvýšení_pořizovací_ceny = suma (náklady_na_modernizaci).

[Mayhem]

dan z nemovitosti je zanedbatelna

Ne, neni. Jsou to penize, ktere muze vlastnik vyuzit jinak. A jsou to penize, ktere jsou prijmem obce.

na dan z prodeje je casovy test (10 let)

No a co? 10 let je dlouha doba a obrovske omezeni vlastnickeho prava!

pripadne se pochopitelne plati jenom z rozdilu mezi kupni a prodejni cenou

Jesteze tak OMG :-P Chtel byste snad platit z cele prodejni ceny???

uplatnit odpisy

Jiste, to je uplne normalni.

Proste najemnik plati za sluzbu a nic moc neresi. Vlastnik sice inkasuje najem, ale za to resi spoustu veci. V cem je problem? Ja vzdy najemnikum rikam: Nikdo vas zde nedrzi.

[Jendа]

Neplatí se hlavně při jakékoli manipulaci s nemovitostí 4% z celé hodnoty? S tím, že to zrušili po dobu pandemie - nebo už to má být zrušené napořád?

[ZAH]

Nadává se tomu daň z nabytí a platí ji kupující , aktuálně (pro rok 2021) stále platí její zrušení

[j]

A prodavajici je rucitelem, takze ...

Pricemz je treba zminit, ze prave a jen kvuli tyhle picovine musis zaplatit odhad, protoze ta dan se NEplati z ceny za kterou si prodal, ale bud z ty ceny nebo z odhadu, podle toho co je vyssi. Takze se velmi snadno dostanes do situace, kdy prodavas trebas 1/8 podilu, coz je majetek nahovno, takze se toho chces zbavit, a prodavas to tudiz za odpovidajici cenu, ale odhadni muze byt klidne o rad vetsi, protoze odhad se dela na celou nemovitost a vydeli se 8. Ze to za tu cenu nikdy nikomu neprodas nikoho nezajima. Protoze co by kdo delal s 1/8 bytu, zejo ...

---

Dete s tim guuglem dopice!

[Člověk z Horní Dolní]

Kde jsi vzal, ze najemnik odvede ve vysledku na dani vice? Kde jsi vzal, ze majitel odvede mene?

To je jednoduché. Představ si dva majitele, kteří bydlí ve vlastních bytech. Pak se ale rozhodnou, že si je navzájem pronajmou za tržní ceny. Najednou začnou odvádět státu víc na daních. Takže daňový systém tuhle ekonomickou aktivitu "trestá" víc než bydlení ve vlastním.

Vygoogli si "imputed rent" a "homeownership bias". Např. tady.

Majitel donedavna platil dan z nabyti nemovitosti.

Což je blbost, danit by se měly nově vyprodukované zboží a služby, ideální je danit každou korunu v HDP stejnou sazbou. Danit převod majetku je nesmysl.

Majitel plati dan z nemovitosti.

Ta je přibližně nulová.

Majitel plati dan z pripadneho prodeje nemovitosti.

Tuším že pokud tam 2 roky bydlím a pak prodám, tak daň neplatím.

Majitel plati dan z prijmu z najemneho.

Ano, a kvůli tomu je nájemné bydlení dražší.

neni resenim navysovat zdaneni majitelum

Ten rozdíl ve zdanění není majitel vs nemajitel. Ale bydlí ve vlastním vs bydlí v nájmu.

Možná bych chtěl mít byt jako investici ale sám bych bydlel v nájmu. Ale stát mě "nutí" bydlet ve vlastním.

[Minarchist]

Za temito myslenkami je touha prerozdelovat, brat lidem svobody a zdanovat majetek sikovnym a podnikavym. Bez penez do hospody nelez.

[Člověk z Horní Dolní]

Není, je to pravicová snaha o snížení míry pokřivenosti trhu.

[Mayhem]

Ceny novych domu jsou jiste zajimave. Proste je mala nabidka a na poptavku pusobi moc tlaku. Vystavbu rodinnych domu je treba absolutne uvolnit, aby se mohl trh zaplavit levnymi domy pro nizkoprijmove skupiny. Dementni technicke normy a silene legislativni podminky stavbu prodrazuji a prodluzuji. Resme priciny, ne nasledky.

[j]

Normalni lidi stavej bez povoleni, a pokuta (maximalne par desitek tisic) se proste zahrne do ceny (je to jeji naprosto nepatrna cast). Sak nas stat nas vzor. Ten taky stavi a dokonce klidne i desitky let provozuje cerny stavby, takze co.

---

Dete s tim guuglem dopice!

[ewew]

To je čierna skládka stavebného materialu.

[j]

Premejslim jestli mam tenhle tvuj vytvor poslat kamosovi ... nejspis totiz velmy rychle skonci jeho bota mezi tvejma pulkama.

Predevsim za

"Úroky z hypotéky je možné odečíst ze základu daně."

...

Kvuli tyhle vyhodny smlouve se statem, prisel o 80k rocne. A to rozhodne nebyl v situaci, ve ktery se ocitla hromada jinych lidi, ktery najenou znicehoz nic nemeli na splatky.

On ti totiz ten stat zcela klidne zitra ty pravidla zmeni. A to typicky tak, ze to projde bez povsimnuti v ramci nejakyho prilepku, kterej najakej z tech debilu navrhnul vcera.

---

Dete s tim guuglem dopice!

[alkoholik]

To zase nejaky j bullshit. Limit je 150k/rok odpocet od zakladu dane. Takze uspora mohla byt max. 22,5k/rok.

[Člověk z Horní Dolní]

nejspis totiz velmy rychle skonci jeho bota mezi tvejma pulkama

To by musel vedet kdo jsem a kde bydlim.

Kvuli tyhle vyhodny smlouve se statem, prisel o 80k rocne

Zapomnel jsi vysvetlit, jakym zpusobem prisel o 80k rocne.

[Člověk z Horní Dolní]

Dete s tim guuglem dopice!

Proc?